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2018-10-17 07:16栏目:关于我们
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发文单位:广东省高级人民法院

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文  号:粤高法发[2001]42号

    实践中,很多农村宅基地上的私房出让之后,一般是先交付,数年之后因为房价上涨或者是拆迁等原因,卖家后悔,或者原告要求确权并办理过户等引起诉讼纠纷。一般先是确权。然后要求履行相应的过户义务。但是在确定合同性质的时候,法院一般根据情况不同,有三种处理,认定合同有效、无效、驳回起诉。可以注意一下几点。

发布日期:2001-10-30

一、合同有效情况下

执行日期:2001-10-30

1、考虑私房买卖时间。

生效日期:1900-1-1

参考案例:(2009)长民三(民)初字第23号

  为了正确审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件,根据我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《担保法》、《合同法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》等法律法规的有关规定,结合审判实践,提出如下指导意见。

1999年5月国务院办公厅下发通知规定,农民的住宅不得向城市居民出售。

  1.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件,如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地,仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的,裁定驳回起诉,并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后,可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。

参考法规:

  2.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件,如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内,虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地,但当事人未按规划审批程序批准,未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,或者违反建设工程规划许可证的规定,建筑建筑物、构筑物或其他设施的,裁定驳回起诉,并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后,可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]澳门新葡亰手机版,39号)二、加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业,因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的,应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的,要限期恢复农业用途,退还原农民集体土地承包者;符合土地利用总体规划的,必须依法重新办理用地手续。

  3.当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼,部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系,部分请求不涉及,且两部分诉讼请求可分的,人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决,对涉及违法用地或非法建筑的部分,则不予审理,并告知当事人向行政主管部门申请处理。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)(十)……禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。

  4.当事人因对市、县人民政府批准的征地补偿、安置方案有争议,向人民法院提起民事诉讼,主张提高或降低补偿、安置标准的,人民法院不予受理,已经受理的,裁定驳回起诉,并告知当事人向县级以上人民政府申请处理。当事人对征地补偿、安置问题达成了协议,在履行过程中发生争议,向人民法院提起民事诉讼的,人民法院应当受理。

2、涉案房屋办理初始登记时,其土地性质

  5.当事人因集体土地权属发生争议,向人民法院提起民事诉讼,主张集体土地权属的,人民法院不予受理,已经受理的,裁定驳回起诉,并告知当事人向人民政府申请处理。

参考案例:(2016)鄂0191民初620号;(2016)鄂01民终7324号;

  6.农村集体经济组织经依法批准用集体土地使用权以入股、联营等形式,与其他单位、个人兴办企业而将集体土地使用权转让给所兴办的企业所签订的合同,应当认定有效。农村集体经济组织将其所持有的以土地折价的股份转让的,其实质是转让集体土地使用权,一般应认定转让合同无效,但经县级以上人民政府依法批准转让的除外。

参考案例:

  7.依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形,依照《土地管理法》第63条的规定转让集体土地上的房屋等地上附着物及其占用范围内的土地使用权的,应当认定转让合同有效。

Eg1涉案房屋系村集体拆迁还建楼,但涉案房屋办理初始登记时,其土地性质为国有划拨土地

  8.当事人依法以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的,在实现抵押权时,依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权的,应当认定转让合同有效。

Eg2涉案房屋初始登记的土地性质为国有划拨土地,证明即使原签订买卖合同时土地性质为集体土地,但在现为国有土地性质的情形下,按照法律规定,原房屋仍可进行买卖交易;

  9.当事人依法以其承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权抵押的,在实现抵押权时,依照《担保法》第55条第二款的规定转让集体土地使用权的,应当认定转让合同有效。

相关法条:

  10.当事人在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租,经工程质量验收和消防验收合格的,可认定租赁合同有效。

《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)

  当事人与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库。办公楼、商业铺位等出租,经工程质量验收和消防验收合格的,也可认定租赁合同有效。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

  当事人与他人合作在集体土地上建成房屋出售的,应认定合作合同无效。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

  11.农村村民将经依法批准修建的住宅出租的,可认定租赁合同有效。

农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

  12.当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的,可认定转让合同有效。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

  13.当事人在签订出让、转让、出租农村集体土地合同时,所涉集体土地虽然没有经依法批准为建设用地,但在起诉前已被依法批准为建设用地的,不影响合同的效力。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  14.当事人将经依法批准给其使用的集体建设用地出让、转让、出租而签订的合同,虽不具有上列第6-13条所述可认定合同有效的情形,但经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的,可认定合同有效。

3、交付的履行时间

  15.上列第6-14条所述可认定为有效的合同,双方当事人在签订合同后,应按法律、行政法规规定和合同约定,到行政主管部门办理土地使用权变更登记或其他有关手续。一方拖延不办,并以未办理土地使用权变更登记或其他有关手续为由主张合同无效的,人民法院不予支持,应责令当事人依法办理土地使用权变更登记或其他有关手续。

参考案例:(2016)鄂0191民初620号;(2016)鄂01民终7324号;(2011)雨民初字第773号

  16.当事人非法出让、转让、出租农村集体土地后,受让方、承租方经行政主管部门依法批准,补办了征用手续转为国有土地的,取得国有土地使用权的一方是基于国家将农村集体土地征用后再出让或划拨给其使用而取得国有土地使用权。因此,对于当事人非法出让、转让、出租农村集体土地用于非农业建设而签订的合同,仍应认定为无效。取得国有土地使用权的一方应按照土地管理法律法规的规定,对农村集体经济组织进行补偿、安置。但如行政主管部门已对非法出让、转让、出租行为作了处理,且未另行签订征地补偿协议,当事人对此没有提出异议的,可将原来签订的协议视为征地补偿协议,认定有效。

双方之间的房屋买卖关系依法成立并已实际履行较长时间,各方多年来相安无事的事实亦证明被告合法取得房屋。

  对于取得国有土地使用权的一方再将土地使用权转让给他人而签订的合同,如符合最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第6条的规定,也可认定有效。

4、家事代理权

  17.经依法批准使用或临时使用集体土地的单位或个人与农村集体经济组织签订的使用土地有期有偿合同,是对土地所有权人补偿性质的合同,应认定有效。

一般这类私房没有房产证,然后户主单独出卖,为经过家庭成员书面认可。但是应当结合全案进行分析。

  18.在政府批准的征地补偿、安置方案之外,农村集体经济组织与建设单位另行签订的征地补偿协议,可认定有效。

参考案例:(2016)鄂0191民初620号;(2016)鄂01民终7324号;

  19.对于当事人将农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设的合同,除了具有上述可认定为有效合同的情形外,一般应认定无效。

但考虑到签订该合同时孩子的年龄、家庭成员关系、被拆迁房屋的权属、还建涉案房屋的标准以及签订合同后原告一直在涉案房屋中居住使用等情况,可以认定原被告签订《私房买卖合同》的行为是唐文化得到全体家庭成员认可的家事代理行为。

  20.双方当事人的实际行为与合同约定、政府批准文件不一致的,人民法院应以双方当事人的实际行为依法认定合同的性质及其效力。

所以,综合而言。该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应全面履行合同义务。

  21.当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的合同被确认无效后,受让方、承租方已实际使用集体土地的,应给予农村集体经济组织适当的补偿。在出让、出租、转让时已被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的,补偿标准可以比照原合同约定的价款计算,如原合同没有约定或约定不明确的,可按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准补偿。

二、但是,如果该土地性质未发生变化,私房买卖合同被认定无效,双方如何主张权利?

  受让方、承租方没有实际使用集体土地致使土地闲置的,土地闲置费应作为损失,由双方按照过错责任大小予以分担。土地闲置费的标准,如在出让、出租、转让时已被依法批准为建设用地或在起诉前已被依法批准为建设用地的,补偿标准可比照原合同约定的价款计算,如原合同没有约定或约定不明确的,可以按照土地评估机构的评估结果或参照邻近地段国有土地的标准进行补偿;如属于农用地的,可按该土地在闲置前三年平均年产值的标准进行补偿。

参考法条:《合同法》第五十二条有下列情形之一的(五)违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效:

  22.当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的非法所得,人民法院不应给予法律保护。如果行政主管部门没有对违法行为人进行行政处罚的,人民法院可依照《民法通则》第134条第三款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第163条的规定对其进行民事制裁,或向行政主管部门发出司法建议书,建议行政主管部门依法处理。

第五十八条 合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

  2001年10月30日

  无效合同处理原则为:因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

1、卖方角度

(1)要求买房人在合理的腾退时间内,返还房屋;

(2)按照政府指导租金的标准,支付占用房屋期间的房屋占有使用费。

2、买房人角度

(1)要求返还购房款,同时按银行同期贷款利率标准赔偿买房人的购房款利息损失;

(2)采用评估方法确定房屋的现值,要求卖方赔偿因房屋现值和原来买卖价格的增值利益损失(房屋的增值利益损失并不是各地法院都予以支持,有些法院认为增值利益损失属于合同履行利益,在合同有效情况下才能支持;

(3)要求卖方对已经翻建、扩建部分的添附物价值进行补偿。

三、驳回起诉

参考案例:(2013)深龙法平民初字第307号民事裁定

(2013)深中法房终字第1756号民事裁定

核心观点:以加建部分合法性未经行政机关处理为由,驳回起诉

    原告诉请合同无效,应同时对合同无效造成的损失进行处理,而涉案房产加建部分没有向行政主管部门报批报建,该加建部分的房产合法性尚未经过行政主管部门处理,损失无法确定。故本案应当先由行政主管部门对涉案房产加建部分合法性进行审查,在行政主管部门做出处理决定前,本案不宜进行判决处理,依法应驳回起诉。

参考法条:

《土地管理法》第16条规定,有关土地所有权和使用权争议,由政府部门处理。

(《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》),只有在行政主管部门对地上的建筑物进行处理后,才能作为财产纠纷案件来受理。

  因此,此类买卖合同一方,以确认所有权、使用权归属为由,如果起诉到法院,有可能得到不予受理的结果。即使法院受理了,也可能被驳回起诉。

较为稳妥的做法是一方先申请行政主管机关先行处理,对处理结果有异议的,提起行政复议或行政诉讼,而后行政主管机关在通过认定违法建筑予以拆除后等解决后,一方再将双方之间的合同纠纷向法院提起民事诉讼。

2018年1月2日晚10点

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