苏州市房管局关于批转苏州市市区住宅共用部位

2018-10-15 04:34栏目:新萄京娱乐场手机版
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发文单位:苏州市房管局

发文单位:辽宁省抚顺市人民政府办公厅

文  号:苏府[2002]66号

文  号:抚府发〔2007〕33号

发布日期:2002-6-26

发布日期:2007-8-29

执行日期:2002-8-1

执行日期:2007-8-29

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

  第一章 总则

各县(区)人民政府、金巢经济开发区管委会,市政府有关部门:

  第二章 维修基金的筹集

  《抚州市中心城区住宅共用部位共用设施设备维修资金管理实施办法》已经市政府研究同意,现印发给你们,请遵照执行。

  第三章 维修基金的管理和使用

  二○○七年八月二十九日

  第四章 罚则

抚州市中心城区住宅共用部位共用设施设备维修资金管理实施办法

  第五章 附则

  第一章 总 则

各市、区人民政府,苏州工业园区、苏州新区管委会;市各委办局(公司),各直属单位:

  第一条 为了保障住房售后的维修养护管理,维护住房产权人和使用人的共同利益,根据国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  现将市房管局、财政局制定的《苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》批转给你们,请认真贯彻执行。

  第二条 在市中心城区的商品住房(包括经济适用住房,以下简称“商品住房”)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备的维修资金的管理,均适用本办法。

二○○二年六月二十六日

  本办法所称公有住房是指住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。

苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

  第三条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  第一章 总则

  共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第一条 为建立和完善房屋维修保障机制,保证住宅共用部位共用设施设备正常、合理使用,维护房屋产权人和使用人的利益,根据《江苏省物业管理条例》、国家建设部和财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《江苏省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》等规定,制定本办法。

  第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金(以下简称“维修资金”)。

  第二条 凡本市市区范围内,新建商品住房和非单一产权的公有住房、已售公房以及拆迁安置中向个人出售的房屋,其共用部位共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)的建立与管理,均适用本办法。

  第五条 市房产管理局对市城区住房维修资金的收取、使用实行监督管理。并在每年六月定期向业主公布,随时接受业主咨询。

  第三条 本办法所称新建商品住房包括经济适用住房(安居工程)等,以下简称“商品房”。本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公房。

  第二章 维修资金的归集

  本办法所称已售公房,是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。

  第六条 商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修资金的缴交约定,购房者按购房款的2%缴交维修资金。售房单位代为收取的维修资金,属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

  本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  第七条 公有住房整体(包括集资建房)出售单位,按照售房款的25%提取维修基金,该部分维修资金属售房单位所有;购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金,售房单位代为收取的该部分维修资金属全体业主共同所有,不计入公房销售收入。

  本办法所称共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、安全设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性(非经营)文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  第八条 房地产开发企业开发的商品住房自留产权房屋缴交标准,不得低于市房产管理局核定的同期同类地段、同类型房屋的指导价。

  第四条 物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施,按规定应当由市政、供电、供水、供气、邮政、电信、环卫、绿化、有线电视等部门维修养护的,原职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的,应当支付维修养护费用。

  第九条 维修资金按以下程序可以续筹:

  第五条 苏州市房产管理局负责本市市区维修基金的筹集工作,与苏州市财政局共同负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用,制定维修基金使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督以及业主的查询和对账等制度。

  (一)已筹集的维修资金不敷使用时,由物业公司提出再筹集计划,报业主委员会;

  第二章 维修基金的筹集

  (二)业主委员会召集业主代表大会表决决定;

  第六条 维修基金按以下规定缴交:

  (三)维修资金续筹,按业主占有的住宅建筑面积比例由物业公司向业主归集。并存入市房产管理局维修资金总账专户中。

  (一)已售公有住房,售房单位按多层(低于7层,含7层)住宅售房款的20%、高层(8层以上,含8层,下同)住宅售房款的30%缴交(该部分基金属单位所有)。

  第三章 维修资金的管理及使用

  (二)购买商品房的,购房人按购房款的2%缴交;购买高层商品房或设有电梯的多层商品房的,购房人按购房款的3%缴交。

  第十条 维修资金由市房产管理局代管,各开发建设单位应将代收和自缴的维修资金,在办理房屋所有产权初始登记时全额移交到市房产管理局,实行统一归集,统一核算,统一管理,接受财政、审计部门和业主委员会检查、监督。

  (三)拆迁安置中向个人出售的房屋,房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的2%缴交;高层房屋产权人按拆迁规定的商品房价计算房价的3%缴交。

  第十一条 维修资金自存入维修资金专户之日起按规定计息。维修资金净收益转作维修资金滚存使用和管理。管理费用只能从维修资金增值额中提取,具体标准由市财政部门审核为准。

  (四)非单一产权整幢建筑中未出售的公有住房按其租金的20%用于缴交维修基金。

  第十二条 维修资金应当在银行专户存储,专款专用。为了保证维修资金的安全,维修资金闲置时,除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用途外,严禁挪作他用。

  第七条 已售直管公房的维修基金由售房单位划至市维修基金专户;单位自管公房的维修基金由市住房基金管理中心划至市维修基金专户。未出售的直管公有住房的维修基金,由各区房管局按本办法第六条第(四)项规定的标准,逐月划至市维修基金专户;单位自管公房的维修基金,由自管公房单位按本办法

  第十三条 维修资金实行四级账户管理:市房产管理局在银行设立维修资金总账专户为一级账户;居住小区、组团或某个项目(以下简称“小区”)的维修资金账户为二级账户;小区以幢为单位的维修资金账户为三级账户;业主维修资金明细账户为四级账户。

  第六条第(四)项规定的标准,逐月划至市维修基金专户。

  第十四条 维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作它用。

  第八条 购买商品房的,购房人、开发建设单位应当将商品房维修基金内容在合同中注明,由开发建设单位向购房人代为收取,直接缴入市维修基金专户。

  住宅共用部位、共用设备大修、更新、改造的费用,由整幢住宅的业主共同承担。

  第九条 开发建设单位自用的房屋,应按本办法第六条第(二)项规定,在办理房屋权属证书前,将维修基金缴至市维修基金专户。

  共用设施大修、更新、改造的费用,由居住小区内全体业主共同承担。

  第十条 房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及未售出的空置商品房时,开发建设单位应当承担按其房屋建筑面积比例分摊实际费用。

  住宅自用部位、自用设备的维修、更新费用,由业主承担。

  第十一条 各有关单位代为收取的维修基金不计入住宅销售收入。

  第十五条 业主委员会成立前,维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划,经市房产管理局审核后划拨。

  第十二条 本办法实施前未建立维修基金的或维修基金建立标准低于本办法规定的,暂按原规定执行。房屋共用部位共用设施设备大修、更新、改造涉及本办法实施前已出售房屋的,业主应当承担按其房屋建筑面积比例分摊的实际费用。

  业主委员会成立后,维修资金的使用由物业管理公司提出年度计划,经业主委员会审定,报市房产管理局审核后划拨。

  第十三条 本办法实施前开发建设单位已收取的房屋共用部位共用设施设备的维修基金,纳入本办法管理。

  第十六条 业主转让房屋所有权时,结余的维修资金不予退还,随房屋所有权同时过户。

  第十四条 在办理房屋权属证书前,负有交纳房屋维修基金义务的单位或个人应按本办法规定交纳维修基金。

  第十七条 因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的,维修资金代管单位应当将维修资金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

  第三章 维修基金的管理和使用

  第十八条 维修资金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字[1998]7号),专项用于房屋共用部位、共用设施设备期满后的大修、更新、改造。

  第十五条 维修基金按照“业主所有、民主决策、银行专户储存,政府房产主管部门和财政部门监督使用”的原则进行管理。

  第十九条 市房产管理局和市财政部门应当制定维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的查询和对账制度等。

  第十六条 业主委员会成立后,维修基金的管理可以选择下列方式之一:

  第二十条 物业管理企业发生变更时,代管的维修资金账目经市房产管理局和业主委员会审核无误后,应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送市房产管理局和业主委员会备案。

  (一)请房产行政主管部门或其指定机构继续代管;

  第二十一条 售房单位将代为收取的维修资金未按规定一次性统一缴存到市房产管理局的维修资金总账中,市房产管理局不得办理相关房屋产权登记和房地产交易等手续。

  (二)业主委员会管理;

  第四章 附 则

  (三)委托物业管理企业代管。

  第二十二条 业主或使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修资金发生纠纷的,当事人可以通过协商、协调解决;协商、协调不成的,可以依法向仲裁机构申请仲裁,或者向人民法院起诉。

  如选择请房产行政主管部门或其指定机构继续代管方式,代管费用按所代管的维修基金增值额2%计算。所代管的维修基金,应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

  第二十三条 本办法实施前,商品房和公有住房出售后未建立物业资金或维修资金建立标准低于本办法规定的,应按照本办法建立或补足维修资金。

  如选择业主委员会管理方式,业主委员会须报经房产行政主管部门和财政部门审查同意并须明确相应的财务管理人员(具备会计上岗资格),或明确由有代账资格的社会中介机构代理财会核算。房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后,将维修基金交给业主委员会管理。业主委员会管理的维修基金,应当定期接受业主会议、房产行政主管部门和财政部门的检查和监督。

  第二十四条 凡未按本办法规定足额提取维修资金的,市房产管理局应当责令其限期补提维修资金本息;逾期仍不足额提取的,应当处以自应提取之日起未提起额每日万分之三的罚款,否则不得办理房屋产权登记和房地产交易等有关手续。

  如选择委托物业管理企业代管方式,房产行政主管部门在扣除代管的维修基金增值额2%的代管费用后将维修基金移交给业主委员会委托的物业管理企业代管。代管费用可按增值额的2%给付,或由业主委员会和物业管理企业合同约定。物业管理企业代管的维修基金,应当定期接受业主委员会、房产行政主管部门和财政部门的检查与监督。

  第二十五条 维修资金代管单位违反本办法规定,挪用维修资金或者造成维修资金损失的,由市财政部门和市房产管理局按规定进行处理。情节严重的,应追究直接责任人员和领导人员的行政责任;构成犯罪的,应依法追究刑事责任。

  第十七条 维修基金的使用,执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字〔1998〕7号),专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

  第二十六条 公寓、别墅、写字楼、商住楼、营业楼等非住宅共用部位、共用设施设备维修资金的建立管理和使用,可以参照本办法执行。

  第十八条 维修基金实行“收支两条线”管理,由市房产管理局开设收、支银行专户,收入户用于归集维修基金,不得办理支出业务,市财政局负责对收入户的监管;支出户用于维修基金的专项支出,不得办理收入业务。该维修基金要专款专用、按幢建账、按幢使用、按户核算。管理部门要保证维修基金的增值和安全,维修基金闲置时除可用于购买国债、国有银行的金融债券或者办理国有银行的定期储蓄外,严禁挪作他用。

  不属商品住房和公有住房出售的单独的异产毗邻住宅,共用部位、共用设施设备维修资金的建立管理和使用,按此办法执行,未建立维修资金的共用部位、共用设施设备的维修,由业主负责。

  第十九条 筹集维修基金,必须使用江苏省财政厅统一印制的《苏州市住宅共用部位共用设施设备维修基金专用结算凭证》。市房产管理局在收到维修基金后,发放维修基金卡,交由业主保存、核对和使用。

  第二十七条 本办法由抚州市房产管理局负责解释。

  第二十条 使用维修基金应先在增值部分中列支。维修基金管理部门的管理费用由市财政局按维修基金增值额的2%核定,在维修基金增值收益中提取。

  第二十八条 本办法自发布之日起30日后施行。

  第二十一条 维修基金自存入维修基金专户之日起按人民银行有关规定计息,利息转作维修基金滚存使用和管理。

  第二十二条 已实行物业管理的住宅小区内住宅共用部位共用设施设备的维修业务可由有相应资质的物业管理企业负责。未实行物业管理的住宅小区和单幢住宅楼的住宅共用部位共用设施设备的维修业务由业主委员会或业主委托有相应资质的单位实施。

  第二十三条 住宅小区物业管理企业应根据小区现状及管理需要,于每年12月25日前向市房产管理局报送经业主委员会审议的下年度小区维修计划、实施方案。维修计划、实施方案应包含项目名称、项目地址、方案说明、实施时间、所需金额、施工单位、项目实施监理单位,以及维修基金增值部分不够列支时的分摊筹措办法等内容。

  第二十四条 维修住宅共用部位共用设施设备的,按下列程序办理:

  (一)已实施物业管理的住宅小区的房屋,维修申请人向物业管理企业提出申请,填写市房产管理局统一印制的报修单。物业管理企业对需要维修的项目作出预算,并将预算书报业主委员会审核后进行维修。维修项目竣工后,物业管理企业应对维修项目作出决算,由业主委员会审定,报市房产管理局划拨维修费用。

  (二)未实施物业管理的房屋,维修申请人向区房产管理局提出申请,填写市房产管理局统一印制的报修单,委托有相应资质的单位维修。维修单位接单后,对需要维修的项目作出预算,并将预算书报业主委员会或相关业主审核后进行维修。维修项目竣工后,维修单位应对维修项目作出决算,由业主委员会或相关业主审定,报市房产管理局划拨维修费用。

  (三)突发性事件抢修,已实行物业管理的,由物业管理企业负责先行维修;未实行物业管理的,由产权人委托维修单位先行维修,然后填写市房产管理局统一印制的报修单,经业主委员会确认,报市房产管理局划拨维修费用。

  第二十五条 维修工程结束后,管理单位应将分摊的维修金额记账到户。

  第二十六条 大修、改造、更新项目须动支维修基金的,物业管理企业应向业主委员会提供以下材料:

  (一)法定代表人签字盖章的使用申请;

  (二)该项目有关图纸、预算材料;

  (三)施工承接单位或人员资质资料;

  (四)维修工程监理单位的资料;

  (五)维修基金不足使用时的筹措方式;

  (六)维修项目的保修责任。

  第二十七条 业主委员会在接到物业管理企业涉及大修、改造、更新项目须动支维修基金使用申请后的15日内召集业主委员会会议审议。同意使用的,由物业管理企业向市房产管理局申请。市房产管理局在接到申请的20日内完成审批工作,并将款项划拨到物业管理企业账户。业主委员会会议不同意物业管理企业使用申请的,业主委员会应书面通知物业管理企业。

  第二十八条 业主不同意使用维修基金,业主委员会认为有充足理由或该项目实施与否涉及国家有关规定的,可向市房产管理局提出申请,经市房产管理局审核并同意的,业主应当执行。业主拒不执行的,由市房产管理局将业主应当分摊的维修基金直接划出,并通知业主和业主委员会。

  第二十九条 住宅共用部位共用设施设备的大修、改造、更新标准执行国家建设部有关标准。

  第三十条 维修项目结束后,物业管理企业等单位应当编制决算,在住宅小区明显位置向业主张榜公布。

  第三十一条 维修基金不敷使用时,经市房产管理局、市财政局、业主委员会研究决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

  第三十二条 住宅共用部位共用设施设备的大修、更新、改造,业主支付费用确有困难的,业主及其配偶可凭工程预(决)算书及维修单位开具的付款通知等,到住房公积金开户银行申请支取本人名下的住房公积金。核准后由开户行直接划转到维修单位。

  第三十三条 业主转让房屋所有权时,维修基金余额随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的,应将维修基金余额按业主个人缴交比例退还给业主。

  第四章 罚则

  第三十四条 未按照规定缴纳维修基金的单位和个人,由市房产管理局责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人,由市房产管理局责令其限期改正,可处以5000元以上50000元以下罚款;构成犯罪的依法追究刑事责任。

  第五章 附则

  第三十五条 非住宅房共用部位共用设施设备维修基金的管理可以参照本办法执行。

  第三十六条 县级市的维修基金筹集、管理和使用可参照本办法执行。

  第三十七条 本办法自2002年8月1日起施行。

苏州市房管局
二○○二年四月

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